Можно ли продать квартиру если она в ипотеке?

Далее разобрано, можно ли продать квартиру, если она в ипотеке, и как осуществить процедуру.

Причины продажи

К наиболее распространенным мотивам относятся следующие:

  • появилась необходимость купить квартиру меньше или больше из-за пополнения в семье, развода (таких людей интересует, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и купить другую);
  • финансовое положение заемщика ухудшилось или, напротив, он нашел высокооплачиваемую работу и хочет позволить себе жилье получше;
  • желание переехать в центр города или к окраине, в экологичный район;
  • желание получить прибыль (человек приобретает жилье в период строительства дома и продает его, когда возведение здания окончено).

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Алгоритм дальнейших действий приведен ниже.

Пошаговая инструкция

Реализация недвижимости, находящейся в виде залога, проводится в 4 шага.

Согласие банка

Согласно ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке», обремененную недвижимость допускается продать только в той ситуации, если получено согласие банковской организации (когда в соглашении не прописаны другие условия). В большинстве договоров иные условия не указываются.

Если попробовать продать обремененную недвижимость при отсутствии разрешения от банковской организации, Росреестр отклонит запрос на регистрацию прав собственности на последующего владельца.

Для перепродажи строящегося жилья по соглашению цессии необходимо платное разрешение застройщика.

Нахождение приобретателя

Люди крайне неохотно покупают залоговое жилье, но если уменьшить его стоимость, то получится найти желающего ее приобрести.

Дальнейшее проведение сделки зависит от того, есть ли у приобретателя достаточно денег для приобретения квартиры или он планирует оформить ипотеку.

Проведение сделки

  1. Если у приобретателя хватает денег, то вся необходимая для приобретения жилья сумма дробится на две доли. Первая приравнивается остатку по долгу. Он идет на преждевременное погашение долга. Вторую долю приобретатель закладывает в ячейку с особыми требованиями для доступа. Затем документация, касающаяся прекращения обременения и перерегистрации квартиры на последующего владельца, переходит в Росреестр. Далее организация возвращает документы, приобретателю передается квартира вместе с правами на нее, а продавцу перечисляется финансовые средства в той сумме, которая формирует различие между стоимостью жилья и суммой ипотечной задолженности, заложенной в ячейку.
  2. Если приобретатель оформляет новую ипотеку, чтобы приобрести данное жилье, то после регистрационных операций продавцу начисляются денежные средства от той банковской организации, которая оформила ипотеку приобретателю (из ячейки либо на счет). Приобретатель должен оформить кредит в том же финучреждении, который выдавал кредит продавцу. Сделка перевода ипотеки на нового заемщика в иной банк является практически невыполнимой, поскольку сопряжена сложной процедурой.

Составление договора

Есть два варианта дальнейших действий.

  1. Если продается «вторичка», то приобретатель и продавец составляют соглашение по купле-продаже.
  2. Когда перепродается стоящееся жилье, которое было приобретено по соглашению долевого участия в строительстве, две стороны составляют соглашение переуступки права требования по соглашению долевого участия. Составить и подписать подобную документацию допускается до того, как будут подписан акт приема-передачи недвижимости и получены ключи.

Период от передачи ключей до регистрационных действий по правам собственности на возведенную недвижимость называется «мертвым». Во время него сделки с недвижимым имуществом запрещены. После того как права собственности получены, составляется заключительное соглашение по купле-продаже.

Материнский капитал и реализация жилья

Продажа обремененной недвижимости, в которую вложен материнский капитал, затруднена тремя факторами:

  • подобная недвижимость – в распоряжении каждого представителя семьи;
  • все представители семьи, включая детей до 18 лет, вправе иметь отведенную долю;
  • распоряжаться недвижимостью с материнским капиталом, доля которой – в собственности ребенка до 18 лет, допустимо исключительно с дозволения органов опеки и попечительства.

Оформление кредита требует залога, которым является приобретаемая недвижимость. Банки неохотно берут в залог жилье, доля которого является собственностью людей младше 18-летнего возраста. Родители закладывают банковской организации долю детей.

Если расплатиться с банковской организацией не получится, она не сможет продать такую недвижимость, не получив дозволение соответствующих органов опеки.

Родителями проводится распределение долей в полугодовой период после того момента, как ипотека была погашена, а залог с жилья – снят.

Полезные советы

У каждого финучреждения отдельные требования к продаже залогового недвижимого имущества.

  1. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Потребуется оплатить оставшуюся часть задолженности, составив подготовительный договор по купле-продаже. Финансовые средства по нему переходят на оплату задолженности. Остаток финансовых средств закладываются в ячейку. После оплачивания задолженности и подписания главного договора по купле-продаже обременение прекращается, продавец с приобретателем проводят расчет, и жилье переоформляется на последующего владельца.
  2. В ВТБ 24 действует сложная процедура реализации залогового имущества. Клиент должен получить разрешение банковской организации. Специалист предложит наиболее оптимальную схему продажи. Банковская организация вправе вносить коррективы в алгоритм продажи с целью обезопасить свои средства.

Заключение

Выше исследовано, можно ли продать квартиру в ипотеке и как этого добиться. Процесс реализации залоговой недвижимости состоит из 4 действий: получение разрешения банковской организации, поиск желающего приобрести такую квартиру, составление первичной и основной договорной документации.

Материнский капитал вносит свои сложности в продажу подобной недвижимости.

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *